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纯干货!信荣说:20类常见房地产纠纷及其裁判规则

张茂荣 发表于[2019-06-22]

▌原创:张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

▌主攻:房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等


本文为2019年6月22日深圳律师学院、深圳律协龙华区工委特约信荣团队为龙华律师讲座的ppt课件内容,基本涵盖了目前深圳乃至全国常见的各类房屋买卖纠纷,欢迎大家转发,转载请署名笔者作者身份。

1、合同效力纠纷


无证房屋、抵押房屋、预告登记房屋、查封房屋、共有房屋(含按份和共同)、出租房屋、限购房屋买卖合同统统有效。


2、违约差价纠纷


差价损失:合同无效或者被撤销的,由当事人按照各自的过错承担;解除的,由违约方赔偿守约方。


3、借名买房纠纷


1)借名买房协议有效,出资人(借名人)享有债权不享有物权(只能要求办理过户手续,不能要求确认所有权,要求过户的必需具备购房资格),出名人擅自出售房屋,出资人无权追回;


2)出资方对借名买房关系的存在负有举证责任:借名协议至关重要,亲属、情侣等亲密关系之间的借名买房,没有借名协议很可能被认定为赠与,连购房款都收不回来;而非亲密关系或商业代持,如出资人不能证明双方有借名买房的合意,法院可能认定出资款仅是借款关系,由双方另案解决。


4、无权处分(代理)纠纷


无权处分和无权代理合同均为有效,由此导致合同不能履行的,处分人承担违约责任而非缔约过失责任,买受人有权解除合同追究处分人的违约责任。


5、配偶异议纠纷


1)国内婚姻配偶异议(登记在一方名下另一方不同意出售的)可以阻却交易,但配偶追认、知情未表示反对、已交房未在合理期限内提出异议,以及其他买受人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的除外;已过户配偶要求追回房屋的,按善意取得规定审查;域外婚姻配偶异议未必能阻却交易,按准据法确定婚后夫妻财产关系:


2)香港、台湾法律规定夫妻婚后财产法定“分别制”,自然无法阻却(台湾法律规定夫妻双方可以约定并在台湾法院登记实行“共有制”);


3)澳门结婚,“配偶异议”可否成立需区别情况确定。现行澳门《民法典》规定了4种婚姻财产制供结婚人选择,依据选择,如果属共同财产可以阻却,属个人财产不能阻却;


4)其他国家对于夫妻婚后财产归属,如规定属于“分别制”的,不能阻却,如规定属于“共有制”的,可以阻却。


5)我国《涉外民事关系法律适用法》第24条规定,夫妻财产关系可以约定适用“一方当事人经常居所”、“主要财产所在地”的非国籍国法律(排除婚姻缔结地“财产分别制”法律的适用),选择适用我国《婚姻法》认定婚后财产为夫妻共有。——公平原则、出售时约定的查明、自由裁量权的适用。


6)为防止“配偶异议”,建议购买已婚个人名下房屋务必由夫妻双方共同签字确认,一方不在签约现场的务必电话录音确认同意,不确定业主是否结婚的,要主动“冒昧”询问(男士冒昧询问美女婚姻状况被打小编不管哦~~)


6、法拍房纠纷


1)清场:除法定买卖不破租赁外,“不交吉”拍卖本身违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条规定,法院公告声明不清场属公然的执行不作为行为,公开侵害了所有竞买人的合法权益,2018年11月29日撰文《扯淡的判决!买法拍房不能要求原业主交房?》并死磕“不交吉”成功。解决之道:执行终结异议或者申请执行监督;


2)税费:符合免税条件的,如被执行人拒不配合免税,可以尝试通过诉讼程序解决。


7、小产权房纠纷


1)“绿本房”买卖合同有效:绿本房”为非市场商品房,禁止上市流通是禁止办理物权转移登记(过户),物权债权相分离原则;确定合同效力只能依据《合同法》第52条,违反地方性法规、行政规章的合同也是有效的;深圳目前已经不存在集体土地,所有“绿本房”所占土地均为国有土地(这也是官方不承认深圳有“小产权房”的原因所在)。


2)违法建筑、历史遗留违法建筑(以2009年6月2日为界):买卖纠纷法院不受理,租赁合同无效。


8、回迁房纠纷


1)旧房交易:能过户,安全,但何时旧改不确定,可能被套牢。


2)指标房交易:不限购、不限售、无需税费,但需要一次性付款,介入时机很重要。


3)期房交易:合同有效,时间跨度大,业主违约风险高。 


9、保障性住房纠纷


因损害公共利益,在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房一律无效,认为,约定将来取得商品房产证后再过户的预约合同应当认定有效。


10、税费争议纠纷


1)计税价格争议:房价暴涨,业主实收,要求以实际成交价申报纳税增加买方税费负担,迫使买方放弃购买;


2)计征方式争议:房价暴涨,业主实收,要求以核实征收方式申报纳税增加买方税费负担,迫使买方放弃购买。


预防:特别约定税费承担范围,防止业主借故违约。


11、限购纠纷


1)一直没有资格:卖方不知情,导致合同不能履行的,买方构成根本违约;知情导致合同不能履行的,互不承担责任;买方保证签约后能够取得购房资格不影响交易,而实际不能取得导致合同不能履行的,仍由买方承担违约责任;


2)后来有资格:只要不影响合同履行,就无需承担违约责任,卖方就无权据此解除合同;


3)空白买方主体变更确认书:视为对买方指定任意人的授权,合法有效,不具备购房资格的买方可以指定有购房资格的新买房继续履行合同,卖方不能拒绝。


12、查封房纠纷


1)签约前查封,双方均知情导致合同不能履行的互不承担违约责任,卖方承诺限期解除查封而不能解封的,卖方承担违约责任;


2)签约后查封,买方取得不安抗辩权,有权通知卖方中止履行合同,卖方负有限2)期解除查封的义务,经买方催告在合理期限内仍不能解封的,构成根本违约,买方有权解除合同追究其违约责任;


3)买方要求继续履行查封房屋的,只能走执行异议(含行为异议和标的异议)程序主张房屋权利,不能直接要求出卖人过户(信荣团队认为可以追加债权人作为第三人,要求代为清偿后判决继续履行合同,并已有成功案例)。


13、执行异议纠纷


买受人符合下列情形且其权利能够排除执行的予以支持


1)房屋登记在被执行人名:a、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;b、在人民法院查封之前已合法占有该不动产;c、已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;d、非因买受人自身原因未办理过户登记。


2)房屋登记在被执行的房地产开发企业名下:a、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;b、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;c、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。


14、情侣房纠纷


1)法院在审理情侣房纠纷时存在裁判不尽一致的情况,部分判决认登记,按等级按份共有,部分判决认为属附结婚条件的登记,登记份额不应视为份额约定; 


2)登记很重要,请慎重登记:登记一方名下的,不能证明登记错误,或存在借名买房,或存在同居关系的,可能认定为个人所有;登记为两人名下的,一般按照登记按份或共同共有;登记为共同共有的不考虑出资额对半分割;


3)出资很重要,请保留出资证明:登记在一方名下,认定为按份共有的,如能证明出资额,按出资额确定共有份额,不能证明各自出资额,等额按份共有;


4)是否资产混同对房屋的归属影响很大。资产混同的,无论登记在何方名下,均认定共同投资,共同所有,等额分割;


5)是否同居对共有房产的认定有重大影响:有同居关系的,共同购置,即便登记在一方名下,也认定为共有,非同居关系的,登记在一方名下,一般认定属于登记方个人所有;


6)就房屋归属,一般判决归登记一方,或实际占有一方,或全额出资方,或竞价高者所有,认定共有的,给予对方补偿;


7)共同出资,登记在一方名下,未登记方参与出资首付或者按揭务必保留银行转账凭证,并备注购房款,否则另一方可能只能另行主张债权,无法主张所有权,无法获得房产升值红利;


8)共同出资,登记在双方名下,按照登记份额分割后,一方的出资超过其应当承担的比例,可能在双方之间产生债权债务关系;


9)一方出资,登记在对方名下,没有充分的证据证明存在借名买房关系,一般房产归登记方所有,出资方只能另行主张债权;


10)一方出资,登记在双方名下,一般会以登记份额为准,实际分割时房产倾向于归出资方,由出资方向另一方做补偿;


11)未登记结婚,法院倾向认定按份共有,例外的情况下(双方约定、登记、财产混同)认定共同共有;


12)没有赠与协议的情况下,即便确实存在赠与,一般也认为属于附结婚条件的赠与,因不能结婚,也不发生赠与效力。


15、婚外情人房纠纷


夫妻关系存续期间,一方单方出资给有同居关系的第三者买房,配偶一方对第三者仅享有债权请求权,不享有物权请求权,只能要求第三者返还购房款,不能要求返还房屋。


16、佣金纠纷


1)限期独家委托约定有效,期限内委托人不享有任意解除权;


2)跳单、独家委托期限内通过其他中介成交,均需向中介承担违约责任;非独家委托,利用其他中介提供的服务成交,不承担违约责任;


3)合同被确认无效、被撤销或者解除,仍负有支付佣金义务;中介因此减少服务项目的,应当减少报酬;中介有过错的,应当减少报酬,赔偿损失;


4)合同签订后因政策导致无法履行,一般无需支付佣金,但可以要求支付合理费用;中介故意隐瞒重要信息,恶意促成合同订立,如果房屋买卖合同不能履行,不得要求支付佣金,造成损失的,根据当事人的过错程度处理;


5)法院判决强制过户的,佣金是否需要全额支付深圳中院实践判决不一, 有判决认为买卖双方未能签署过户版《深圳市二手房买卖合同》,中介方居间义务未完成,佣金支付条件不成就,或居间方未促成合同成立,中介方仅能要求支付必要费用,不要要求支付全额佣金。也有判决认为中介方提供信息、价格磋商等媒介服务,买卖双方发生纠纷后,积极参与诉讼,最终通过法院强制执行完成过户,已提供了居间服务,买家应支付全额佣金及拖欠利息。的认同打折支付。


17、通谋虚伪合同纠纷


1)民间借贷中“通谋虚伪”房屋买卖、租赁操作手法;


2)任何为确保借款本息安全,名为房屋买卖、房屋租赁,实为民间借贷担保性质的合同均属无效,起不到担保作用,只能让借款处于裸泳无保护状态,切莫为之!


3)房屋买卖、租赁担保无效,案外人可以对担保房屋予以强制执行,买方或租客(出借款人)根本无法抗拒执行;


4)实践中还存在即便不涉及案外人的查封执行,债务人自己也会主动毁约起诉要求确认合同无效的情况,出借人务必小心;


5)“通谋虚伪”与《合同法》规定的“恶意串通”、“法律规避行为”有重叠但并非同一回事:《合同法》第52条第2项规定的“恶意串通”是指恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,第3项规定的“法律规避行为”是指以合法形式掩盖非法目的,“通谋虚伪”并不必然存在损害国家、集体或者第三人利益或掩盖非法的目的;


6)“通谋虚伪”的法律规定:《民法总则》第146条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款。


18、一手房认购纠纷


未决条款的“恶意”磋商。


19、一手房质量纠纷


1)房屋质量问题一般分为三个情形:“主体结构质量不合格”、“可以保修的一般质量问题”(经修复后不影响正常居住使用)和介于该两者之间的“严重影响正常居住使用”的质量问题;


2)“可以保修的一般质量问题”购房者不能拒绝收房,否则视为交付手续届满之日已交付;


3)“主体结构不合格”或者“严重影响正常居住使用”的质量问题,购房者有权拒绝收楼直至解除合同;


4)法院普遍认为,渗漏、空鼓、开裂、脱落等质量问题属于“可以保修的一般质量问题”,开发商承担保修责任而非违约责任,购房者不能拒绝收楼,保修整改期间购房者拒绝收楼的,开发商不承担逾期交房责任(购房者还需要支付物业管理费);


5)何为“严重影响正常居住使用”并没有法定标准,其与“可以保修的一般质量问题”两者的边界并不清晰,由此引发开发商违约责任和保修责任的争议(如本案);


6)广东高法“两基本”识别列举法:广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法【2012】240号)第6条规定,出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求,具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。根据该规定,只有不符合“两基本”的购房者才可以拒绝收房。


20、一手房捆绑装修纠纷


广东高院pk南京中院,信荣团队认为开发商的违规行为不能成为其违规权益的保护屏障,装修缩水的,开发商应承担违约责任。


about 信荣——一家成立于2007年,定位于全国范围内“房地产”争议解决,志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现全国“房地产”纠纷一线(客服专线:400-0755-618)解决的首家跨区域房地产律师连锁品牌,目前已在全国27省市设立地方团队。


信荣说:“信荣说,说房市”简称,信荣律师房市观点,不可不知。